Naveli su to iz RUGIPP u odgovoru na pitanja Srpskainfo, u vezi s aferom sa stanovima u banjalučkom naselju Ada, u Ulici Palih boraca 55 u Banjaluci.
Podsjećamo, vlasnici stanova u ovoj zgradi već sedam godina žive u strahu da će ostati bez krova nad glavom zbog hipoteke na zemljište na kojoj je zgrada izgrađena, a za koju tvrde da nisu znali kada su kupovali stanove.
Hipoteka je upisana zbog kredita koji je kod Komercijalne banke u Banjaluci uzeo investitor, koji je gradio ovu zgradu. Investitor je banci ostao dužan skoro pola miliona maraka, zbog čega banka stanarima prijeti izvršenjem, dok oni tvrde da su svoje stanove kupili kao “čiste”, bez upisane hipoteke, a da su sada dovedeni u situaciju da vraćaju tuđe dugove.
Dostupne evidencije
Iz RUGIPP odgovoraju da nikog nisu doveli u zabludu i da su kupci znali, ili su morali da znaju, za navedenu hipoteku.
– Nikad nikoga nismo doveli u zabludu, niti to možemo, jer su evidencije o nepokretnostima koje uspostavlja, vodi i održava Uprava, javne i svima dostupne pod jednakim uslovima, a do problema na koje ukazujete u upitu najčešće dolazi jer stranke, koje se obraćaju Upravi, ne shvataju upise u javnim evidencijama ili pojedini notari ne obavljaju svoje zakonske obaveze – navodi se u opširnom odgovoru RUGIPP na naša pitanja.
Kada je u pitanju konkretna poslovno-stambena zgrada u Ulici Palih boraca 55 u Banjaluci, ističu u odgovoru, kupci stanova u toj zgradi su “kupili stanove u izgradnji i opteretili iste, na način da su u zemljišnim knjigama upisali hipoteku na tom budućem stanu, a kao založni dužnik na zemljištu je označen upravo investitor”.
– Pored upisa hipoteke na budućem stanu, u zemljišnoj knjizi na zemljištu na kome je kasnije izgrađena zgrada bila je upisana hipoteka, kao hipoteka prvog reda, tako da upis nije mogao biti nepoznat, niti kupcu, kao korisniku kredita, niti banci kao založnom povjeriocu, jer je ista banka pokrenula čak tri izvršna postupka protiv investitora u konkretnom slučaju – navode iz RUGIPP.
“Znali su za hipoteku”
Dodaju da se kupovinom posebnog dijela zgrade, stana, poslovnog prostora ili garažnog mjesta u toj zgradi, isti kupuje opterećen hipotekom upisanom na zemljištu i zgradi, koja se prema opštem pravilu proteže na sve posebne dijelove zgrade, jer se radi o takozvanoj ekstenzivnosti hipoteke.
– Dakle, kada je u pitanju konkretan slučaj, ne može se konstatovati da kupci stanova nisu znali da postoji hipoteka na zemljištu, koja se prema opštem pravilu proteže na sve posebne dijelove zgrade, jer su i sami upisivali hipoteku u tom zemljišno-knjižnom ulošku, na budućem stanu, te im nije moglo ostati nepoznato da je kao suvlasnik i založni dužnik na zemljištu i budućoj zgradi uknjižen investitor, te da je isti već opteretio nekretninu hipotekom – navode iz RUGIPP.
Tvrde da nisu tačni navodi ili konstatacije da kupci ne znaju za hipoteku. Najčešća je situacija, navode iz RUGIPP, da kupci stana ne traže izvode iz javnih evidencija gdje je upisano zemljište i zgrada u kojoj kupuju posebni dio zgrade, a i kada im se prilikom prodaje to prezentuje, kupci “navedeno ne smatraju bitnim, štaviše pred notarom izjavljuju da daljnje provjere nisu potrebne”-.
– Ne tvrdimo da se navedeno desilo i u konkretnom slučaju, ali je i više nego jasno da su kupci stanova, kada je u pitanju konkretna zgrada, znali da je zemljište opterećeno hipotekom – navodi se u odgovoru RUGIPP.
– Da li su kupci razumjeli šta znači ekstenzivnost hipoteke, te da li ih je notar na to upozorio, odnosno da li su se o upisima u javnim evidencijama posavjetovali sa, kako navodite, „ozbiljnim poznavaocima prilika“ prilikom kupovine stanova ili su svoje povjerenje dali investitorima i bankama, a ne upisima u javnim evidencijama koje vodi republički organ uprave, pitanje je na koje mi ne možemo dati odgovor – kažu iz RUGIPP.
Skraćeni postupak za izlaganje
Na pitanje zašto stanari zgrade u Ulici Palih boraca 55 nisu pozvani na izlaganje, iz RUGIPP odgovaraju da se, kada je nepokretnost upisana u Knjigu uloženih ugovora, prema članu 89a Zakona o premjeru i katastru RS, sprovodi skraćeni postupak.
– Na rješenje doneseno u tom postupku može se izjaviti žalba u roku od 15 dana od dana prijema rješenja. Ako se izjavi žalba tada Komisija provodi poseban ispitni postupak, i tada u postupak poziva žalioce. U konkretnom slučaju, nakon žalbe izjavljene od strane vlasnika posebnih dijelova zgrade u Ulici Palih boraca 55, oni su pozvani na raspravu, o čemu su sačinjeni zapisnici. Rješavanje po žalbama je u toku – navode iz RUGIPP.
Dodaju da se upis hipoteke na zemljištu na kome se gradi zgrada najčešće upisuje i prije nego što se započne s gradnjom ili u toku prodaje budućih stanova, tako da kupci budućih stanova ili stanova koji su izgrađeni kupuju etažne jednice u zgradi koja je izgrađena na zemljištu na kome je upisana hipoteka.
– Treba istaći da se u situaciji dvojne evidencije u zemljišno-knjižnom sistemu hipoteke na zemljištu ne prenose u Knjigu uloženih ugovora ponaosob na svaku etažnu jednicu s obzirom da one ostaju upisane u zemljišnoj knjizi, jer su te dvije evidencije neodvojive jedna od druge, s obzirom na to da je zemljišna knjiga evidencija o zemljištu i zgradi, a Knjiga uloženih ugovora evidencija o posebnim dijelovima zgrade, s tim da se podaci izdaju u vidu dva odvojena izvoda – objašnjavaju iz RUGIPP.
Naslijeđeno stanje
Dodaju da se, u sistemu dvojne evidencije, upisi tehničkih podatka i stvarnih prava na nepokretnostima upisuju u svaku evidenciju o nepokretnostima ponaosob, s tim da, iako nisu fizički povezane, čine jednu cjelinu.
– Takvo stanje, kada je u pitanju teritorija Republike Srpske, naslijeđeno je od bivše SFRJ, odnosno SR BiH, te nije bilo nepoznato konzumentima tih evidencija. Navedeno stanje je bilo poznato svima, tako da je neopravdano pozivanje bilo fizičkih ili pravnih lica na nepoznavanje prilika koje se odnose na održavnje javnih evidencija o nepokretnostima, jer su za iste znali ili morali da znaju. Neopravdano je pozivanje bilo koga da nije znao za upis u javnoj evidencije, a pogotovo ne kada je i sam zahtijevao i ishodovao upise u istoj toj evidenciji – tvrde iz RUGIPP.
Dodaju da su, upravo zbog evidentiranja nepokretnosti u više posebnih evidencija, stvorene zakonske pretpostavke za uspostavljanje jedinstvene evidencije o nepokretnostima i pravima na nepokretnostima. U postupku uspostavljanja jedinstvene evidencije o nepokretnostima, nepokretnosti na jednoj katastarskoj čestici se upisuju u jedan izvod na način da se navode sve nepokretnosti, kako u pogledu tehničkih podataka tako i u pogledu stvarnih prava.
– Tada se svi tereti koji su upisani u javnim evidencijama (zemljišna knjiga, katastar, Knjiga uloženih ugovora) upisuju u jedan izvod i tada „postaju“ vidljivi svi upisi, koji su se do prije uspostavljanja jedinstvene evidencije nalazili u više više evidencija – navode iz RUGIPP.
Obaveze notara
Na pitanje Notarske komore RS „kako je izvršen upis hipoteke na zemljištu iako je u ZK ulošku upisana zabilježba zaključenja ugovora o kupovini etažnih jedinica“, iz RUGIPP istaču da je odgovor sadržan u tome što je Zakonom o stvarnim pravima, članom 80, propisano da svojina na posebnom dijelu nepokretnosti proizilazi i ostaje neodvojivo povezana s odgovarajućim suvlasničkim dijelom zemljišta, na kojem je uspostavljena, te se ne može samo s njim prenijeti i ostvariti.
Imajući u vidu navedeno, dodaju iz RUGIPP, obaveza je notara da prilikom sačinjavanja ugovora o kupovini etažne jedinice koristi javne isprave iz javnih evidenicija o nepokretnostima: zemljišne knjige, katastra i knjige uloženih ugovora.
– Ugovor bi trebalo da sadrži nalog za knjiženje u svim javnim evidencijama, i to kada je u pitanju promet posebnih dijelova zgrade, nalog za upis prava svojine na posebnom dijelu zgrade u knjizi uloženih ugovora, nalog za upis suvlasničkog dijela ili prava zajedničke svojine na zemljištu i zgradi u zemljišnoj knjizi i upis u katastarskoj evideniji u pogledu naloga za promjenu upisa u indikaciji posjednika – poručuju iz RUGIPP.
Nadzor
Uz sve to, dodaju iz ove institucije, kada je u pitanju promet posebnog dijela objekta, ukoliko je hipoteka upisana na zemljištu i objektu u zemljišnim knjigama, kao zainteresovana stranka u tom poslu trebalo bi da učestvuje i hipotekarni povjerilac.
– Dakle, obaveza je notara da sačini pravni posao s nalogom da se etažni vlasnik pored upisa u Knjigu uloženih ugovora upiše sa odgovarajućim idealnim dijelom ili zajedničkom svojinom na zemljištu i zgradi u zemljišnoj knjizi, kao i katastru. Bez tog naloga, a što je poznato i notarima, nemoguć je upis u sve javne evidencije – navode iz RUGIPP.
Dodaju da je neshvatljivo da notar, kao organ s javnim ovlašćenjima, sačinjava pravni posao, a da pri tome ne izvrši uvid u sve javne evidencije o nepokretnostima i sačini pravni posao s nalogom, posebno kod prometa posebnog dijela zgrade, upisa u svim javnim evidenijama o nepokretnostima.
– Suprotno tome, notar najčešće samo upozori stranke na pravne posljedice zaključivanja pravnog posla bez uvida u javne evidencije, a nakon upozorenja sačini pravni posao koji nema nalog za promjenu vlasništva u svim javnim evidencijama – tvrde iz RUGIPP.
Postavljaju i pitanje kako nadležni organ, koji vrši nadzor nad radom notara, dozvoljava da notari sačine ispravu u kojoj upozoravaju stranke, kada Zakon o notarima u članu 76. decidno propisuje da upozorenje notara može da bude samo usmeno i tek po insistiranju stranke da se sačini isprava suprotno upozorenju notara, pri čemu notar ima obavezu da odbije sačinjavanje te isprave.
Na kraju naglašavaju da RUGIPP nije nadležan da ocjenjuje zakonitost notarski obrađenih isprava.
Najnovije vijesti Srpskainfo i na Viberu